Pravilnik o opštim pravilima urbanističke regulacije i parcelacije

2. oktobar 1998. Nikola Radovanović Dokumenta, Zakoni, Projektovanje, 0

„Službeni glasnik RS“, br. 37/98 Na osnovu člana 72. tačka 4) Zakona o planiranju i uređenju prostora i naselja („Sl. glasnik RS“, br. 44/95, 23/96 i 16/97), Ministar građevina donosi

PRAVILNIK O OPŠTIM PRAVILIMA URBANISTICKE REGULACIJE I PARCELACIJE

I. OSNOVNE ODREDBE

Član 1.

Ovim pravilnikom utvrđuju se opšta pravila urbanističke regulacije i opšta pravila parcelacije za uređenje prostora i naselja za koje se donosi prostorni i urbanistički plan i naselja za koja se ne donosi generalni plan, a nije uraden regulacioni plan ili drugi plan sa elementima na osnovu kojih se može izdati urbanisticka dozvola.

Član 2.

Opšta pravila urbanističke regulacije, u smislu ovog pravilnika, predstavljaju skup medusobno zavisnih elemenata za obrazovanje i uredenje gradevinskih parcela, utvrdivanje regulacione i građevinske linije, medusobnog položaja, visine i spoljnog izgleda objekata, kao i drugih urbanističkih uslova za formiranje urbanisticko-tehnickih uslova, njihovog utvrdivanja urbanistickom dozvolom i davanja urbanističke saglasnosti koja se primenjuju i kada važeći prostorni ili urbanistički plan ne sadrži te elemente.

Član 3.

Opšta pravila parcelacije, u smislu ovog pravilnika, obuhvataju planske elemente za korišcenje gradevinskog zemljišta, odredivanje velicine, oblika i površine građevinske parcele, regulacione, nivelacione elemente za obeležavanje građevinske parcele i drugih uslova parcelacije, koji se po pravilu utvrđuju generalnim i regulacionim planom, odnosno urbanističkim projektom, a u slucaju utvrdenom zakonom i urbanistickom dozvolom.

Član 4.

Ako plan regulacije, odnosno parcelacije nije donet, a prostorni, odnosno urbanistički plan nema dovoljno elemenata za sprovodenje regulacije i parcelacije u skladu sa opštim pravilima utvrdenim ovim pravilnikom,
urbanistickom dozvolom mogu se utvrditi pravila za:
a) porodične stambene objekte u izgrađenom naselju;
b) seoske stambene, ekonomske i pomocne objekte u izgrađenom naselju;
v) objekte iz tac. 1) i 2) ovog člana, van naselja.

II. OPŠTA PRAVILA URBANISTICKE REGULACIJE

Član 5.

Regulacija prostora i naselja zasniva se na sistemu elemenata regulacije, i to:

1. urbanističkim pokazateljima (koeficijent izgrađenosti, stepen iskorišćenosti);
2. urbanističkim mrežama linija (regulaciona linija, građevinska linija, osovinska linija saobraćajnice, granična linija zone);
3. urbanističkim pravilima uredenja prostora i izgradnje (postavljanje objekta, udaljenost objekta, visina objekta, postavljanje ograde, parkiranje i garažiranje i dr.).

1. Urbanisticki pokazatelji

Član 6.

Koeficijent izgradenosti je odnos između bruto razvijene izgradene površine
svih etaža korisnog prostora i površine parcele i utvrđuje se prema sledećoj
tabeli:
Tabela 1.

Zona izgradnje	Koeficijent izgradenosti
	minimum	maksimum
porodična stambena	0,25	0,8
mešovita stambena	0,50	1,6
višeporodična stambena	1,00	3,0

Član 7.

Koeficijent izgradenosti iskazuje se, po pravilu, za deo prostora (zonu) koja ima karakteristicnu namenu (stanovanje, centralna zona, industrija i sl.). Ako se u istoj zoni nalazi kompleks druge namene, koeficijent izgradenosti za taj deo iskazuje se posebno.
Koeficijent izgradenosti u izgradenim delovima naselja, može biti razlicito primenjen na pojedinacnoj građevinskoj parceli, ali ne može preci dvostruku vrednost utvrdenu za zonu.
Koeficijent iskorišcenosti parcela za građenje objekata od opšteg interesa utvrdenih zakonom kojim se ureduju pitanja eksproprijacije (u daljem tekstu: objekti od opšteg interesa) i susednih parcela koje imaju drugu namenu može biti razlicit.

Član 8.

Stepen iskorišcenosti zemljišta je odnos između bruto površine pod objektom i
površine građevinske parcele pomnožen brojem 100 i utvrđuje se prema sledećoj
tabeli:
Tabela 2.

Namena parcele	Maksimum stepena iskorišćenosti (%)
za porodične objekte	30
za višeporodične stambene objekte srednjih gustina	40
za višeporodične stambene objekte	70
za poslovne objekte	70
za industrijske objekte	70
za ostale objekte	70

2. Urbanistička mreža linija

Član 9.

Regulaciona linija je linija razgranicenja parcela za građenje objekata od opšteg interesa od parcela koje imaju drugu namenu.

Član 10.

Regulaciona linija utvrđuje se za novo i izgradeno naselje, u odnosu na osovinsku liniju (osovinu javnog puta) ili na granicnu liniju (kej, trasa pruge, bolnica i sl.) i obeležava za sve postojece i planirane saobraćajnice. Rastojanje između regulacionih linija (širina pojasa regulacije) utvrđuje se za novo i izgradeno naselje u zavisnosti od funkcije i ranga saobraćajnice, odnosno infrastrukture kao horizontalna, nadzemna i podzemna regulacija, prema sledećoj tabeli:
Tabela 3.

Vrsta objekta	Minimum širine pojasa regulacije (m)
stambene ulice	8,00
sabirne ulice	10,00
pešačke staze	1,50
kolski prolazi	5,00
privatni prolazi	2,50
saobraćajnice u seoskim naseljima	10,00

Regulaciona linija se obeležava analiticko geodetski za sve planirane saobraćajnice u naselju.

Član 11.

Objekti koji se nalaze ispred regulacione linije, u pojasu između dve regulacione linije ili u zoni parcela za građenje objekata od opšteg interesa, mogu biti uklonjeni i ne mogu se dogradivati, odnosno rekonstruisati.

Član 12.

Regulaciona linija i osovina saobraćajnice javnog puta su osnovni elementi za utvrdivanje saobracajne mreže. Regulaciona linija i osovina novih saobracajnica utvrđuju se u odnosu na postojecu regulaciju i parcelaciju, postojece trase saobracajnica i funkcionalnost saobracajne mreže. Nivelacija saobracajnica i drugih javnih površina odreduje se proracunom padova i poprecnih i podužnih profila pojasa regulacije. Utvrdene analiticke koordinate (kote nivelete) karakteristicnih tacaka u planu nivelacije predstavljaju osnov za utvrdivanje regulacione linije kao i osnov za postavljanje ulaza u objekat i uredenje ostalog prostora van pojasa regulacije.

Član 13.

Regulacione linije parcele na uglu raskrsnice spajaju se linijom koja povezuje tacke na regulacionim linijama, koje su na podjednakom rastojanju od temena do preseka tih linija, i to najmanje 3,50 m za regulaciju od 8,00 m, odnosno 10,00 m u seoskom naselju.

Član 14.

Gradska i naseljska (primarna i sekundarna) mreža infrastrukture (vodovod, kanalizacija, TT mreža, gasna mreža, daljinsko grejanje) postavlja se u pojasu regulacije.
Za nova ili izgradena naselja, utvrđuju se pojasi regulacije za postavljanje infrastrukturne mreže i javnog zelenila (drvoredi, parkovi) u zonama parcela karakteristicne namene (javnog puta) kao i van tih zona (dalekovodi, naftovodi, magistralni gasovodi, toplovodi i sl.).

Član 15.

Gradevinska linija se poklapa sa regulacionom linijom na građevinskoj parceli ili se nalazi na rastojanju koje je za pojedine vrste objekata utvrdeno ovim pravilnikom.
Gradevinski objekat postavlja se prednjom fasadom na gradevinsku liniju, odnosno unutar prostora oivicenog gradevinskom linijom.
Od građevinske linije može se odstupiti iz razloga estetske i funkcionalne prirode, odnosno zbog potrebe zaštite životne sredine, ako se utvrdi nacin korišcenja predprostora.

Član 16.

Podzemna građevinska linija za podzemne objekte koji se grade utvrđuje se u pojasu regulacije (podzemni pešacki prolazi, podzemni garažni prostori, komunalna postrojenja i sl.).
Podzemna građevinska linija za podzemne objekte (delovi objekta, skloništa, garaže i sl.) može se utvrditi i u pojasu između regulacione i građevinske linije, kao i u unutrašnjem dvorištu izvan gabarita objekta, ako to ne predstavlja smetnju u funkcionisanju objekta ili mreže.

Član 17.

Za nadzemne objekte koji se grade u zoni namenjenoj izgradnji objekata od opšteg interesa (nadzemni pešacki prelazi, nadzemne pasarele kao veze dva objekta preko javnog puta i sl.) nadzemna građevinska linija, utvrđuje se u pojasu regulacije.

3. Urbanistička pravila uredenja prostora i izgradnje

Član 18.

Objekti mogu biti postavljeni na građevinskoj parceli:

1. u neprekinutom nizu – objekat na parceli dodiruje obe bocne linije građevinske parcele;
2. u prekinutom nizu – objekat dodiruje samo jednu bocnu liniju građevinske parcele;
3. kao slobodnostojeći – objekat ne dodiruje ni jednu liniju građevinske parcele;
4. kao poluatrijumski – objekat dodiruje tri linije građevinske parcele.

Član 19.

Međusobna udaljenost objekata koji se grade u prekinutom nizu, iznosi najmanje polovinu visine višeg objekta, osim slobodnostojećih višespratnica. Udaljenost se može smanjiti na cetvrtinu ako objekti na naspramnim bocnim fasadama ne sadrže otvore na prostorijama za stanovanje (kao i ateljeima i poslovnim
prostorijama). Ova udaljenost ne može biti manja od 4,00 m ako jedan od zidova objekta sadrži otvore za dnevno osvetljenje. Pored uslova iz stava 1. ovog člana višespratni slobodnostojeći stambeni objekat ne može zaklanjati direktno osuncanje drugom objektu više od polovine trajanja direktnog osuncanja.

Član 20.

Visina objekta je rastojanje od nulte kote objekta do kote slemena (za objekte sa kosim krovom) odnosno do kote venca (za objekte sa ravnim krovom). Najveća dozvoljena visina objekta utvrdena je odredbama cl. 39, 40, 56. i 57. ovog pravilnika. Nulta (apsolutna) kota je tačka preseka linije terena i vertikalne ose objekta.

Član 21.

Relativna visina objekta je ona koja se odreduje prema drugim objektima ili širini regulacije.
Relativna visina se odreduje kroz sledece odnose, i to:

1. visina novog objekta manja je od širine ulice;
2. visina novog objekta sa vencem uskladuje se sa vencem susednog objekta;
3. kad se gradi novi objekat na mestu starog on zadržava visinu starog ili susednih objekata. Visina novog objekta, radi zaštite vizure, ne može preci visinu utvrdenu ovim pravilnikom.

Član 22.

Visina objekta je:

1. na relativno ravnom terenu – rastojanje od nulte kote do kote slemena (za objekte sa kosim krovom), odnosno venca (za objekte sa ravnim krovom);
2. na strmom terenu sa nagibom prema ulici (naviše), kad je rastojanje od nulte kote do kote nivelete javnog puta manje ili jednako 2,60 m – rastojanje od nulte kote do kote slemena, odnosno venca;
3. na strmom terenu sa nagibom prema ulici (naviše), kad je rastojanje od nulte kote do kote nivelete javnog puta vece od 2,60 m – rastojanje od kote nivelete javnog puta do kote slemena (venca) umanjeno za 2,60 m;
4. na strmom terenu sa nagibom od ulice (naniže), kad je nulta kota objekta niža od kote javnog puta – rastojanje od kote nivelete puta do kote slemena (venca);
5. na strmom terenu sa nagibom koji prati nagib saobraćajnice visina objekta utvrđuje se primenom odgovarajucih tacaka ovog člana.

Visina objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza utvrđuje se u skladu sa odredbama tac. 1) do 5) ovog člana.

Član 23.

Kota prizemlja objekata odreduje se u odnosu na kotu nivelete javnog puta, odnosno prema nultoj koti objekta, i to:

1. kota prizemlja novih objekata na ravnom terenu ne može biti niža od kote nivelete javnog puta;
2. kota prizemlja može biti najviše 1,20 m viša od nulte kote;
3. za objekte na strmom terenu sa nagibom od ulice (naniže), kada je nulta kota niža od kote nivelete javnog puta, kota prizemlja može biti najviše 1,20 m niža od kote nivelete javnog puta;
4. za objekte na strmom terenu sa nagibom koji prati nagib saobraćajnice kota prizemlja objekta odreduje se primenom odgovarajucih tacaka ovog člana;
5. za objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, kota prizemlja utvrđuje se urbanistickom dozvolom i primenom odgovarajucih tacaka ovog člana;
6. za objekte koji u prizemlju imaju nestambenu namenu (poslovanje i delatnosti) kota prizemlja može biti maksimalno 0,20 m viša od kote trotoara (denivelacija do 1,20 m savladava se unutar objekta).

Član 24.

Ispadi na objektu ne mogu prelaziti gradevinsku, odnosno regulacionu liniju više od 1,20 m i to na delu objekta višem od 2,50 m. Horizontalna projekcija ispada postavlja se u odnosu na gradevinsku, odnosno regulacionu liniju.

Član 25.

Gradevinski elementi na nivou prizemlja mogu preci gradevinsku, odnosno regulacionu liniju (racunajuci od osnovnog gabarita objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:

1. izlozi lokala – 0,30 m, po celoj visini, kada najmanja širina trotoara iznosi 3,00 m, a ispod te širine trotoara nije dozvoljena izgradnja ispada izloga lokala u prizemlju;
2. izlozi lokala – 0,90 m po celoj visini u pešackim zonama;
3. transparentne bravarske konzolne nadstrešnice u zoni prizemne etaže – 2,00 m po celoj širini objekta sa visinom iznad 2,50 m;
4. platnene nadstrešnice sa masivnom bravarskom konstrukcijom – 1,00 m od spoljne ivice trotoara na visini iznad 2,50 m, a u pešackim zonama prema konkretnim uslovima lokacije;
5. konzolne reklame – 1,20 m na visini iznad 2,50 m.

Član 26.

Gradevinski elementi (erkeri, doksati, balkoni, ulazne nadstrešnice sa i bez stubova, nadstrešnice i sl.) na nivou prvog sprata mogu da predu gradevinsku, odnosno regulacionu liniju (racunajuci od osnovnog gabarita objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:

1. na delu objekta prema prednjem dvorištu – 1,20 m, ali ukupna površina gradevinskih elemenata ne može preci 50% ulicne fasade iznad prizemlja;
2. na delu objekta prema bocnom dvorištu pretežno severne orijentacije (najmanjeg rastojanja od 1,50 m) – 0,60 m, ali ukupna površina gradevinskih elemenata ne može preci 30% bocne fasade iznad prizemlja;
3. na delu objekta prema bocnom dvorištu pretežno južne orijentacije (najmanjeg rastojanja od 2,50 m) – 0,90 m, ali ukupna površina gradevinskih elemenata ne može preci 30% bocne fasade iznad prizemlja;
4. na delu objekta prema zadnjem dvorištu (najmanjeg rastojanja od stražnje linije susedne građevinske parcele od 5,00 m) – 1,20 m, ali ukupna površina gradevinskih elemenata ne može preci 30% stražnje fasade iznad prizemlja. Za ispade veće od 1,20 m primenjuje se pravilo iz člana 24. ovog pravilnika.

Član 27.

Otvorene spoljne stepenice mogu se postavljati na objekat (prednji deo) ako je građevinska linija 3,00 m uvucena u odnosu na regulacionu liniju i ako savladuju visinu do 0,90 m. Stepenice iz stava 1. ovog člana koje savladuju visinu preko 0,90 m ulaze u gabarit objekta.
Stepenice iz stava 1. ovog člana koje se postavljaju na bocni ili zadnji deo objekta ne mogu ometati prolaz i druge funkcije dvorišta.

Član 28.

Građevinski elementi ispod kote trotoara – podrumske etaže – mogu preći gradevinsku, odnosno regulacionu liniju (racunajuci od osnovnog gabarita objekta do horizontalne projekcije ispada), i to:

1. stope temelja i podrumski zidovi – 0,15 m do dubine od 2,60 m ispod površine trotoara, a ispod te dubine – 0,50 m;
2. šahtovi podrumskih prostorija do nivoa kote trotoara – 1,00 m.

Stope temelja ne mogu prelaziti granicu susedne parcele, osim uz saglasnost vlasnika ili korisnika parcele, odnosno uz saglasnost organa uprave nadležnog za poslove urbanizma i stambeno-komunalne delatnosti.

Član 29.

Visina nazitka stambene potkrovne etaže iznosi najviše 1,80 m racunajuci od kote poda potkrovne etaže do tacke preloma krovne kosine, a odreduje se prema konkretnom slucaju.

Član 30.

Gradevinske parcele mogu se ogradivati zidanom ogradom do visine od 0,90 m (racunajuci od kote trotoara) ili transparentnom ogradom do visine od 1,40 m. Parcele čija je kota nivelete viša od 0,90 m od susedne, mogu se ogradivati transparentnom ogradom do visine od 1,40 m koja se može postavljati na podzidciju visinu odreduje nadležni opštinski organ. Zidane i druge vrste ograda postavljaju se na regulacionu liniju tako da ograda, stubovi ograde i kapije budu na građevinskoj parceli koja se ograduje.
Susedne građevinske parcele mogu se ogradivati živom zelenom ogradom koja se sadi u osovini granice građevinske parcele ili transparentnom ogradom do visine od 1,40 m, koja se postavlja prema katastarskom planu i operatu, tako da stubovi ograde budu na zemljištu vlasnika ograde. Ograde parcele na uglu ne mogu biti više od 0,90 m od kote trotoara zbog
preglednosti raskrsnice.
Vrata i kapije na ulicnoj ogradi ne mogu se otvarati van regulacione linije.

Član 31.

Parcela u seoskom naselju može se ogradivati na nacin utvrden u clanu 30. ovog pravilnika, a može se pregradivati u funkcionalne celine (stambeni deo, ekonomski deo, ekonomski pristup, stambeni pristup i okucnica), ali visina unutrašnje ograde ne može biti veca od visine spoljne ograde.

Član 32.

Gradevinske parcele za građenje objekata od opšteg interesa ograduju se na nacin utvrden u clanu 30. ovog pravilnika.
Gradevinske parcele na kojima se nalaze objekti koji predstavljaju neposrednu opasnost po život ljudi, kao i građevinske parcele specijalne namene, ograduju se na nacin koji odredi nadležni organ.
Gradevinske parcele na kojima se nalaze industrijski objekti mogu se ogradivati zidanom ogradom visine do 2,20 m.

Član 33.

Ograde koje odstupaju od navedenih pravila nadležni opštinski organ može ukloniti u cilju zaštite opšteg interesa (bezbednost, estetski izgled, higijena naselja i sl.).
Član34.
Odvodnjavanje površinskih voda utvrđuje se nivelacionim rešenjem na nivou bloka u regulacionom planu. Ako takvo rešenje ne postoji, površinske vode se odvode sa parcele slobodnim padom prema rigolama, odnosno prema ulici (kod regulisane kanalizacije, odnosno jarkovima) sa najmanjim padom od 1,5%.
Površinske vode sa jedne građevinske parcele ne mogu se usmeravati prema drugoj parceli. Površinske i druge otpadne vode iz ekonomskog dvorišta u seoskim naseljima odvode se regulisano do dubrišne jame kada se ekonomsko dvorište nalazi uz javni put.

Član 35.

Spoljni izgled objekta, oblik krova, primenjeni materijali, boje i drugi elementi utvrđuju se arhitektonskim ili urbanističkim projektom.
Spoljni izgled objekta u urbanistickoj celini posebnih kulturnih vrednosti, uskladuje se sa konzervatorskim uslovima.

4. Opšta pravila regulacije za porodične

stambene objekte

Član 36.

Minimalno rastojanje regulacione linije od građevinske linije za porodicni stambeni objekat utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 4.

Vrsta porodičnog stambenog objekta	Minimalno rastojanje između regulacione i građevinske linije (m)
slobodnostojeći stambeni	0,00 – 3,00
dvojni	0,00 – 3,00
poluatrijumski	0,00 – 3,00
u neprekinutom nizu *	0,00 – 3,00
u prekinutom nizu na bočnoj granici parcele	0,00 – 3,00
sve vrste s garažom u podzemnoj ili prizemnoj etaži	5,00

U zoni u kojoj postoje izgradeni porodicni stambeni objekti rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se na osnovu pozicije vecine izgradenih objekata (preko 50%).
Za porodicni stambeni objekat koji ima indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se urbanistickom dozvolom.

Član 37.

Medusobna udaljenost porodicnih stambenih objekata utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 5.

Vrsta porodičnog stambenog objekta	Minimalna udaljenost (m)
slobodnostojeći	4,00
dvojni	4,00
poluatrijumski	0,00
u neprekinutom nizu *	0,00
u prekinutom nizu	4,00

* Ako se razdelna linija građevinske parcele nalazi na dilataciji,
udaljenost iznosi polovinu širine dilatacije.
Za izgradene porodične stambene objekte čija medusobna udaljenost iznosi manje od 3,00 m, u slucaju rekonstrukcije ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Udaljenost porodičnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza od susednih objekata utvrđuje se urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz stava 1. ovog člana. Udaljenost novog porodičnog stambenog objekta od drugog objekta, bilo koje vrste izgradnje ili nestambenog objekta, može biti najmanje 4,00 m, odnosno udaljenost se utvrđuje primenom opšteg pravila iz člana 19. ovog pravilnika.

Član 38.

Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) porodičnog stambenog objekta i
linije susedne građevinske parcele utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 6.

Vrsta porodičnog stambenog objekta	Minimalno rastojanje objekta od granice parcele (m)
severne orijentacije	1,50
slobodnostojeći na delu bočnog dvorišta južne orijentacije	2,50
dvojni	4,00
prvi ili poslednji u neprekinutom nizu	1,50 – 4,00
u prekinutom nizu na bocnom delu dvorišta	4,00

Za izgradene porodične stambene objekte cije je rastojanje do granice građevinske parcele manje od vrednosti utvrdenih u stavu 1. ovog člana, u slucaju rekonstrukcije ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje porodičnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, do granice građevinske parcele, utvrđuje se urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.

Član 39.

Spratnost porodičnog stambenog objekta, bez obzira na vrstu izgradnje, utvrđuje se prema sledećoj formuli:
P do P+1+Pk
P – prizemlje
1 – sprat
Pk – potkrovlje
Porodicni stambeni objekti mogu imati podrumske ili suterenske prostorije ako ne postoje smetnje geotehničke i hidrotehničke prirode.

Član 40.

Visina porodičnog stambenog objekta ne može preci 12,00 m.

Član 41.

Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe, vlasnici porodicnih stambenih objekata svih vrsta obezbeduju prostor na sopstvenoj građevinskoj parceli, izvan površine javnog puta, i to po pravilu – jedno parking-garažno mesto na jedan stan, s tim da najmanje jedno vozilo bude smešteno u garaži.

Član 42.

Regulacionim planom utvrđuju se delatnosti koje se mogu obavljati u porodicnom stambenom objektu (ekološki i funkcionalno moguce u zoni porodičnog stanovanja) i velicina dela objekta koji se može koristiti za te namene, a ne može biti veci od trecine bruto stambene površine objekta.

Član 43.

Na jednoj parceli može biti izgraden samo jedan stambeni objekat.
Urbanistickom dozvolom može se utvrditi i izgradnja pomocnog objekta prema posebnim uslovima za odredenu zonu gradnje.

Član 44.

Širina privatnog prolaza za parcele koje nemaju direktan pristup javnom putu ne može biti manja od 2,50 m.

5. Opšta pravila regulacije za seoske stambene objekte

Član 45.

Rastojanje regulacione linije od građevinske linije za seoski stambeni objekat utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 7.

Vrsta seoskog stambenog objekta	Minimalno rastojanje između regulacione i građevinske linije (m)
slobodnostojeći stambeni	0,00 – 5,00*
u neprekinutom nizu	0,00 – 5,00*
u prekinutom nizu	0,00 – 5,00*

* u zavisnosti od vrste seoskog naselja
U zoni izgradenih seoskih stambenih objekata rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se na osnovu pozicije vecine izgradenih objekata (preko 50%). Za seoske stambene objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem preko privatnog prolaza, rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se urbanistickom
dozvolom.

Član 46.

Medjusobna udaljenost seoskih stambenih objekata utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 8.

Vrsta seoskog stambenog objekta	Minimalna udaljenost (m)
prizemni slobodnostojeći	5,00 – 6,00*
spratni	10,00

* u zavisnosti od vrste seoskog naselja
Za seoske objekte na gradevinskim parcelama čija je širina fronta parcele veca od 15,00 m medusobna udaljenost utvrđuje se primenom pravila iz stava 1. ovog člana. Za stambene objekte na gradevinskim parcelama čija je širina fronta parcele manja od 15,00 m medusobna udaljenost iznosi najmanje 5,00 m.
Za izgradene seoske objekte koji su medusobno udaljeni manje od 3,00 m ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija. Medusobna udaljenost seoskih objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, utvrđuje se urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 2, 3. i 4. ovog člana.

Član 47.

Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) stambenog objekta i linije susedne
građevinske parcele utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 9.

Vrsta seoskog stambenog objekta	Minimalno rastojanje objekta od granice parcele (m)
slobodnostojeći na delu bočnog dvorišta severne orijentacije	2,50
dvojni	4,00
u prekinutom nizu	4,00

Za izgradene stambene objekte cije je rastojanje do granice građevinske parcele manje od vrednosti utvrdenih u stavu 1. ovog člana ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija. Rastojanje stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, do granice građevinske parcele utvrđuje se urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.

Član 48.

Ekonomski objekti jesu: stocne staje (živinarnici, svinjci, govedarnici, ovcarnici, kozarnici), ispusti za stoku, dubrišne jame – dubrišta, poljski klozeti i dr.
Pomoćni objekti jesu:
1) uz stambeni objekat: letnja kuhinja, mlekar, sanitarni propusnik, magacini hrane za sopstvenu upotrebu i dr;
2) uz ekonomske objekte: pušnice, sušnice, koš, ambar, nadstrešnica za mašine i vozila, magacini hrane i objekti namenjeni ishrani stoke i dr.
Medusobno rastojanje stambenog i ekonomskog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 10.

Vrsta ekonomskog objekta	Minimalno rastojanje između stambenog i ekonomskog objekta (m)
stočna staja	15,00
đubrište, poljski klozet	20,00 – 25,00

Đubrište i poljski klozet mogu biti udaljeni od bunara, odnosno živog izvora vode najmanje 20,00 do 25,00 m, i to samo na nižoj koti. Medusobna rastojanja ekonomskih i pomocnih objekata zavise od organizacije ekonomskog dvorišta, ali prljavi objekti mogu se postavljati samo niz vetar u odnosu na ciste objekte.
Pozicija ekonomskih i pomocnih objekata u odnosu na gradevinsku liniju utvrđuje se urbanistickom dozvolom i primenom najmanjih dozvoljenih rastojanja utvrdenih ovim pravilnikom.

Član 49.

Ako se ekonomski delovi susednih parcela neposredno granice, rastojanje između novih pomocnih i ekonomskih objekata ne može biti manje od 1,50 m.
Ako se ekonomski deo jedne parcele neposredno granici sa stambenim delom druge parcele, rastojanje između novih objekata utvrđuje se primenom pravila iz člana 48. ovog pravilnika.

Član 50.

Na parceli sa nagibom terena od javnog puta (naniže), u slucaju nove
izgradnje, stambeno dvorište se postavlja na najvišoj koti uz javni put. Najmanja širina pristupnog ekonomskog puta na parceli iznosi 3,00 m. Ekonomsko dvorište se postavlja iza stambenog dvorišta (naniže).
Na parceli sa nagibom terena prema javnom putu (naviše), u slucaju nove izgradnje, stambeno dvorište se postavlja na najvišoj koti. Najmanja širina pristupnog stambenog puta je 2,50 m, a ekonomskog 3,00 m. Ako su ispunjeni uslovi iz stava 2. ovog člana, ekonomsko dvorište može biti uz javni put, a ekonomski objekti na građevinskoj liniji. Rastojanje od građevinske do regulacione linije utvrđuje se primenom opštih pravila regulacije utvrdenih ovim pravilnikom uvecanim za najmanje 3,00 m zelenog prostora.

Član 51.

Koeficijent izgradenosti u stambenoj zoni na selu utvrđuje se prema sledećoj
tabeli:
Tabela 11.

Namena dela parcele	Koeficijent izgradenosti
	minimum	maksimum
za stanovanje	0,15	0,60
za izgradnju ekonomskih objekata	0,10	0,80

Član 52.

Stepen iskoriščenosti utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 12.

Namena dela parcele	Maksimum stepena iskoriščenosti (%)
za stanovanje	30
za izgradnju ekonomskih objekata	70

6. Opšta pravila regulacije za višeporodične stambene objekte

Član 53.

Rastojanje regulacione linije od građevinske linije za višeporodične stambene
objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 13.

Vrsta višeporodičnog stambenog objekta	Minimalno rastojanje između regulacione i građevinske linije (m)
slobodnostojeći	3,00
poluatrijumski	0,00* – 3,00
u neprekinutom nizu	0,00* – 3,00
u prekinutom nizu	0,00* – 3,00
sve vrste s garažom u podzemnoj ili prizemnoj etaži	0,00* – 5,00

* 0,00 m se primenjuje kad se urbanisticka dozvola izdaje za regulisani deo ulice u kome se građevinska i regulaciona linija poklapaju U zoni izgradenih višeporodičnih stambenih objekata rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se na osnovu pozicije vecine izgradenih objekata (preko 50%). Za objekte koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, rastojanje iz stava 1. ovog člana utvrđuje se urbanistickom dozvolom.

Član 54.

Medusobna udaljenost planiranih višeporodičnih stambenih i okolnih objekata utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 14.

Vrsta višeporodičnog stambenog objekta	Minimalna međusobna udaljenost (m)
slobodnostojeći	4,00*
poluatrijumski	4,00*
u neprekinutom nizu	0,00
u prekinutom nizu	4,00

* odnosno polovina visine novog objekta, ako je u susedstvu višeporodični objekat.
Za izgradene objekte koji su udaljeni manje od 3,00 m ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija. Medusobna udaljenost višeporodičnih stambenih objekata koji imaju indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, utvrđuje se urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana. Udaljenost višeporodičnog stambenog objekta od drugog objekta bilo koje vrste izgradnje ili nestambenog objekta utvrđuje se primenom opšteg pravila iz člana 18. ovog pravilnika, ali ne može biti manja od 4,00 m.

Član 55.

Rastojanje osnovnog gabarita (bez ispada) višeporodičnog stambenog objekta i linije susedne građevinske parcele utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 15.

Vrsta višeporodičnog stambenog objekta	Minimalna rastojanje objekta od granice parcele (m)
slobodnostojeći	2,50
u neprekinutom nizu	0,00
u prekinutom nizu	4,00

Za izgradene višeporodične stambene objekte cije je rastojanje do granice građevinske parcele manje od vrednosti utvrdenih u stavu 1. ovog člana ne mogu se na susednim stranama predvidati otvori stambenih prostorija.
Rastojanje višeporodičnog stambenog objekta koji ima indirektnu vezu sa javnim putem, preko privatnog prolaza, od granice građevinske parcele utvrđuje se urbanistickom dozvolom prema vrsti izgradnje i primenom pravila iz st. 1. i 2. ovog člana.

Član 56.

Spratnost višeporodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledecim formulama, i to:
1) u zoni srednjih gustina:
P+2 do P+3+Pk
P – prizemlje
2, 3 – broj spratova
Pk – potkrovlje
2) u zoni velikih gustina:
P+3 do P+6
P – prizemlje
3, 6 – broj spratova
Višeporodicni stambeni objekti mogu imati podrumske ili suterenske prostorije ako ne postoje smetnje geotehnicke i hidrotehnicke prirode.

Član 57.

Visina višeporodičnog stambenog objekta ne može preci 22,00 m.

Član 58.

Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe vlasnici višeporodičnog stambenog objekta, svih vrsta izgradnje, obezbeduju na građevinskoj parceli izvan površine javnog puta po pravilu – jedno parking – garažno mesto na jedan stan, s tim da najmanje polovina vozila bude smeštena u garažama.
Garaže višeporodičnih stambenih objekata planiraju se u ili ispod objekta u gabaritu, podzemno izvan gabarita objekta ili nadzemno na građevinskoj parceli.
Površine garaža višeporodičnih stambenih objekata koje se planiraju nadzemno na građevinskoj parceli uracunavaju se pri utvrdivanju koeficijenta izgradenosti, odnosno stepena iskorišcenosti građevinske parcele.

Član 59.

Gradevinske parcele za višeporodičnu stambenu izgradnju ograduju se na nacin iz člana 30. ovog pravilnika.

Član 60.

Na jednoj građevinskoj parceli može biti izgraden samo jedan stambeni objekat.

III. OPŠTA PRAVILA URBANISTICKE PARCELACIJE

1. Pojam, velicina i oblik građevinske parcele

Član 61.

Gradevinska parcela je najmanja zemljišna jedinica na kojoj se može graditi, utvrdena regulacionom linijom prema javnom putu, granicama građevinske parcele prema susednim parcelama i prelomnim tačkama odredenim geodetskim elementima, koja se u planu prikazuje u grafickom prilogu sa analiticko geodetskim elementima za nove građevinske parcele.

Član 62.

Najmanja građevinska parcela za izgradnju objekta utvrđuje se prema vrsti izgradnje u novim ili izgradenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili postojećoj nestambenoj nameni.

Član 63.

Najveća građevinska parcela za izgradnju objekta utvrđuje se prema vrsti izgradnje u novim ili izgradenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili postojećoj nestambenoj nameni.

Član 64.

Gradevinska parcela, po pravilu, ima cetvorougaon oblik i bocnim stranama je postavljena upravno na osovinu ulice.
Gradevinska parcela (planirana i postojeca) ima oblik koji omogucava izgradnju objekta u skladu s rešenjima iz plana, pravilima o gradenju i tehničkim propisima.

Član 65.

Najmanja širina fronta građevinske parcele za izgradnju objekta utvrđuje se prema vrsti izgradnje u novim ili izgradenim naseljima, odnosno drugoj planiranoj ili postojećoj nestambenoj nameni.
2. Deoba i ukrupnjavanje građevinske parcele

Član 66.

Gradevinska parcela može se deliti do minimuma utvrdenog primenom pravila o parcelaciji.
Deoba iz stava 1. ovog člana može se utvrditi i urbanistickom dozvolom, ako su ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila parcelacije i regulacije iz ovog pravilnika.

Član 67.

Gradevinska parcela može se ukrupniti do maksimuma utvrdenog primenom pravila parcelacije, a prema planiranoj ili postojećoj izgradenosti, odnosno planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele.
Ukrupnjavanje iz stava 1. ovog člana može se utvrditi i urbanistickom dozvolom, ako su ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila parcelacije i regulacije ovog pravilnika.

3. Opšta pravila parcelacije za porodične stambene objekte

Član 68.

Najmanja građevinska parcela za izgradnju porodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 16.

Vrsta porodičnog stambenog objekta	Minimalna površina parcele (m2)
slobodnostojeći	300,00
dvojni	400 (2 x 200,00)
poluatrijumski	130,00
u neprekinutom nizu	150,00
u prekinutom nizu	200,00

Na građevinskoj parceli čija je površina do 10% manja od najmanje površine utvrdene u stavu 1. ovog člana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi izgradnja porodičnog stambenog objekta spratnosti P+1, sa jednim stanom, koeficijenta izgradenosti do 0,5 i stepena izgradenosti do 30%.

Član 69.

Najveća građevinska parcela za izgradnju porodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 17.

Vrsta porodičnog stambenog objekta	Maksimalna površina parcele (m2)
slobodnostojeći	600,00
dvojni	800 (2 x 400,00)
poluatrijumski	200,00
u neprekinutom nizu	250,00
u prekinutom nizu	300,00

Na građevinskoj parceli čija je površina do 10% veca od najveće površine utvrdene u stavu 1. ovog člana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi izgradnja porodičnog stambenog objekta spratnosti P+1+Pk, koeficijenta izgradenosti do 0,3 i stepena izgradenosti 20% – 30%.

Član 70.

Najmanja širina građevinske parcele za izgradnju porodičnog stambenog objekta utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 18.

Vrsta porodičnog stambenog objekta	Minimalna širina parcele (m2)
slobodnostojeći	12,00
dvojni	16,00 (2 x 8,00)
u neprekinutom nizu	5,00
u prekinutom nizu	12,00

Na građevinskoj parceli, čija je širina do 10% manja od najmanje širine utvrdene u stavu 1. ovog člana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi izgradnja objekta spratnosti do P+1, sa jednim stanom, koeficijenta izgradenosti do 0,5 i stepena iskorišcenosti do 30%.

4. Opšta pravila parcelacije za objekte u seoskim naseljima

Član 71.

Najmanja parcela u novom (izgrađenom) seoskom naselju utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 19.

Vrsta seoskog domaćinstva	Minimalna površina parcele (m2)
nepoljoprivredna	400,00
mešovita	800,00
poljoprivredna	1200,00

Na građevinskoj parceli čija je površina do 20% manja od najmanje površine utvrdene u stavu 1. ovog člana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi izgradnja ili rekonstrukcija objekta spratnosti do P+1, koeficijenta izgradenosti do 0,3 i stepena iskorišcenosti do 20%.

Član 72.

Najveća parcela u novom (izgrađenom) seoskom naselju utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 20.

Vrsta seoskog domaćinstva	Maksimalna površina parcele (m2)
nepoljoprivredna	600,00
mešovita	1200,00
poljoprivredna	2500,00

Na građevinskoj parceli čija je površina do 20% veca od najveće površine utvrdene u stavu 1. ovog člana, može se urbanistickom dozvolom utvrditi izgradnja ili rekonstrukcija objekta spratnosti P+1+Pk, koeficijenta izgradenosti do 0,15 i stepena iskorišcenosti do 10% (20%).

Član 73.

Gradevinska parcela, po pravilu, ima oblik pravougaonika ili trapeza. Gradevinska parcela (planirana i postojeca) ima površinu i oblik koji omogucava izgradnju objekta u skladu sa rešenjima iz plana, pravilima o gradenju i tehnickim propisima.

Član 74.

Najmanja širina fronta parcele u seoskim naseljima za sve vrste izgradnje iznosi 15,00 m.

Član 75.

Najveća površina ekonomskog dela parcele u novim (izgradenim) seoskim naseljima utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 21.

Vrsta seoskog domaćinstva	Maksimalna površina ekonomskog dela (m2)
mešovita	800,00
poljoprivredna opšteg tipa proizvodnje	1200,00
poljoprivredna specijalizovane proizvodnje	2000,00

5. Opšta pravila parcelacije za višeporodične stambene objekte

Član 76.

Najmanja širina parcele za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 22.

Vrsta višeporodičnog stambenog objekta	Minimalna širina parcele (m)
slobodnostojeći	20,00
u neprekinutom nizu	-
u prekinutom nizu	15,00

Član 77.

Najveća širina parcele za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 23.

Vrsta višeporodičnog stambenog objekta	Maksimalna širina parcele (m)
slobodnostojeći	-
u neprekinutom nizu	20,00
u prekinutom nizu	15,00

Član 78.

Najmanja površina parcele za višeporodične stambene objekte utvrđuje se prema sledećoj tabeli:
Tabela 24.

Vrsta višeporodičnog stambenog objekta	Minimalna površina parcele (m2)
slobodnostojeći	600,00
u neprekinutom nizu	600,00
u prekinutom nizu	600,00

Član 79.

Ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije“.
Broj 110-00-00006/97-01
U Beogradu, 2. oktobra 1998. godine
Ministar,
Dejan Kovačević, s.r.

Zakon o planiranju i izgradnji